一、背景情况

为规范住房租赁活动、平衡各方利益，国务院于2025年7月16日发布《住房租赁条例》，自2025年9月15日起施行。该条例作为我国首部住房租赁领域行政法规，系统规定了房源标准、合同管理、押金规则、企业及经纪机构责任、平台义务、监管措施等内容，旨在推动住房租赁市场法治化、规范化发展。

二、关心的法律问题

1.新条例对住房租赁活动中房源合规性提出了哪些具体要求？违反规定将面临何种责任？

2.新条例对押金管理及返还规则作出了哪些调整？租赁企业、经纪机构及网络平台在押金管理中需遵守哪些禁止性规定？

3.新条例对住房租赁合同备案的义务主体及程序有何规定？备案对租赁双方权益有何影响？

4.住房租赁企业、经纪机构在新条例下需履行哪些新增合规义务？未履行将面临何种行政处罚？

5.网络平台经营者在房源信息发布、押金代收等环节需承担哪些责任？

6.承租人在新条例下可享受哪些新增权益？

三、法律分析

（一）房源合规性要求及违法责任

新条例从安全标准、空间性质、租住标准三方面明确了房源合规性要求。根据《住房租赁条例》第七条，用于出租的住房需符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准，不得危及人身安全和健康；厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住；单间租住人数上限及人均最低租住面积需符合设区的市级以上地方政府规定。

若违反上述规定，例如将非居住空间单独出租或租住标准不达标，根据《住房租赁条例》第三十九条，由房产管理部门责令改正、给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下罚款，对个人处2000元以上1万元以下罚款，有违法所得的没收违法所得。

结论：房源合规性是新条例对出租行为的核心要求，出租前需核查房屋是否符合安全标准、空间性质及租住标准，否则可能面临行政责任。

（二）押金管理规则及禁止性义务

新条例明确押金需通过合同约定具体数额、返还时间及扣减情形，除约定情形外，出租人不得无正当理由扣减押金（《住房租赁条例》第十条）。同时，针对实践中押金难退、机构代收乱象，新条例禁止住房租赁经纪机构、网络平台经营者代收代付租金及押金（《住房租赁条例》第二十五条第四项、第三十六条第三款）。

若违反押金管理规定，例如经纪机构代收押金，根据《住房租赁条例》第四十四条第五项，由房产管理部门责令改正、给予警告，处2万元以上10万元以下罚款；有违法所得的没收违法所得；拒不改正的责令停业整顿。

结论：出租人需在合同中明确押金条款，禁止随意扣减；经纪机构及平台不得代收代付押金，否则将面临行政处罚。

（三）合同备案的义务主体及权益影响

新条例规定，出租人应通过住房租赁管理服务平台向房产管理部门备案合同；若出租人未备案，承租人可代为办理（《住房租赁条例》第八条）。备案的核心作用包括：规范租赁关系、遏制随意涨租及暴力驱离等乱象，且承租人可凭备案合同享受公积金提取等公共服务（新华社报道内容）。

若出租人未履行备案义务，根据《住房租赁条例》第四十一条第四项，由房产管理部门责令改正、给予警告；拒不改正的处2万元以上10万元以下罚款（针对企业或经纪机构）。

结论：备案是出租人的法定义务，承租人可通过备案维护自身权益（如公共服务享受），未备案可能导致出租人（尤其企业或机构）承担行政责任。

（四）住房租赁企业及经纪机构的新增合规义务

1.住房租赁企业：需具备与经营规模相适应的资金、人员及管理能力（第十四条）；设立资金监管账户并通过该账户收付资金（第十九条）；发布真实、准确、完整的房源信息（第十六条）；建立租赁档案并健全内部管理制度（第十七条）。若违反，可能面临警告、罚款（2万-10万）、停业整顿甚至吊销营业执照（第四十二条、第四十三条）。

2.住房租赁经纪机构：需备案从业人员名单（第二十二条）；发布房源前核对委托人身份及权属信息、实地查看房源（第二十三条）；不得为违规房源提供经纪服务（第二十五条第一至四项）；不得代收代付租金押金（第二十五条第四项）。若违反，可能面临警告、罚款（2万-10万）、停业整顿（第四十四条）；从业人员同时在多机构执业或个人承接业务的，可处1万元以下罚款（第四十五条）。

结论：企业及经纪机构需重点关注资金监管、信息真实、人员备案等义务，违规将面临高额处罚及经营限制。

（五）网络平台经营者的义务与责任

网络平台需核验信息发布者的真实身份信息（《住房租赁条例》第三十六条第一款）；若知道或应当知道发布者存在虚假信息等违法情形，需删除信息并报告（第三十六条第二款）；禁止代收代付租金押金（第三十六条第三款）。若未履行核验责任，由房产管理部门通报网信部门，可处10万元以下罚款；情节严重的责令暂停业务或停业整顿（第四十六条）；代收代付押金的，参照经纪机构责任处罚（第四十四条第二款）。

结合《电子商务法》第二十七条、第三十八条，平台还需对入驻经营者身份信息进行核验登记，未尽审核义务或安全保障义务导致消费者损害的，需承担相应责任。

结论：平台需履行信息核验、违法信息处置及禁止代收代付义务，否则将面临行政处罚或民事连带责任。

（六）承租人的新增权益

新条例明确承租人可凭备案合同享受基本公共服务（如公积金提取）（第十三条）；若出租人未备案，承租人可自行办理备案（第八条）；非因承租人原因导致房屋无法使用的，可解除合同（《民法典》第七百二十四条）；租赁期限届满后享有同等条件优先承租权（《民法典》第七百三十四条）。

结论：承租人可通过备案、优先承租权等规则强化权益保障，尤其在公共服务享受方面获得制度支持。

四、律师意见

（一）针对房东（个人出租人）

1.房源核查：出租前核查房屋是否符合建筑、消防等安全标准，确保非居住空间未单独出租，租住人数及面积符合地方标准；

2.合同条款：在租赁合同中明确押金数额、返还时间及扣减情形，避免无理由扣减押金；

3.备案义务：及时通过住房租赁管理服务平台办理合同备案，若未备案需配合承租人代为办理；

4.风险规避：避免暴力驱离承租人，依法解除合同时需预留合理腾退时间（《住房租赁条例》第十二条）。

（二）针对租客（承租人）

1.主动备案：若出租人未备案，可自行通过平台办理备案，凭备案合同享受公积金提取等公共服务；

2.权益主张：要求出租人出示房屋权属证明及身份证明，核实房源合规性；若遇押金无故扣减、暴力驱离等情形，可通过协商、调解、诉讼等途径维权；

3.安全使用：遵守合同约定及物业管理规约，避免损坏房屋结构或设施（《住房租赁条例》第十一条）。

（三）针对住房租赁企业

1.合规经营：确保资金、人员及管理能力与经营规模匹配；设立资金监管账户并公示，通过该账户收付资金；

2.信息管理：发布房源信息需真实、准确、完整，建立租赁档案并健全内部信息查验制度；

3.风险防控：避免发布虚假信息或隐瞒重要信息，否则可能面临停业整顿或吊销营业执照；定期向房产管理部门报送租赁住房信息（第十八条）。

（四）针对住房租赁经纪机构

1.人员管理：将从业人员名单向房产管理部门备案，禁止从业人员同时在多机构执业或个人承接业务；

2.服务规范：发布房源前核对委托人身份及权属信息、实地查看房源，编制住房状况说明书；

3.禁止行为：不得为违规房源提供经纪服务，不得代收代付租金押金，不得未经同意以当事人名义签合同（第二十五条）。

（五）针对网络平台经营者

1.信息核验：要求信息发布者提交身份、权属等真实信息并核验，建立档案留存不少于三年；

2.违法处置：发现虚假信息等违法情形，及时删除并报告有关部门；

3.禁止代收：不得代收代付租金押金，否则将面临与经纪机构同等的行政处罚；

4.责任规避：配合监管部门信息共享，避免因未尽审核义务承担消费者损害连带责任。

综上，新条例通过系统性规范平衡了租赁双方权益，明确了企业、经纪机构及平台的责任边界。您需根据自身角色，重点关注合规义务及风险点，及时调整经营或租赁行为，以避免行政处罚及民事纠纷，充分利用新规维护自身合法权益。

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