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【得伟君尚|专业分享】 为什么公房承租权不是准物权

时间:2021-09-27     【转载】

写作本文的起因,是有人给我看了几份判决。笼统而言,这几份判决是说,公房承租人对所承租的公有房屋享有一种准物权,其内容是对所承租公房的占有、使用、收益和处分的权利。


这很让人有话要说。我觉得,很有必要把为什么公房承租权不是准物权的道理讲清楚。当然,想要这么做的主要原因,还是对于维护法律正确实施和维护司法正义所抱持的一种专业态度。

一、什么是准物权


首先需要明确,准物权仅仅只是法理层面而不是成文法层面上的概念。虽然台湾地区民法典把法理规定为法律规则的组成部分[i],但根据《中华人民共和国民法典》第十条规定,在我国大陆地区,法理并不在法律规则的范畴之内。

其次,即使在法理上,我国民法学界对准物权是否具有物权属性也缺乏集体共识。肯定者认为,准物权是一种特殊性的物权;否定者则认为,准物权根本就不是物权的范畴[ii]。

第三,认为准物权属于特殊物权的肯定论者也从不否认,准物权同样应遵循物权法定原则。例而言之,探矿权、采矿权由矿产资源法规定;取水权由水法规定;渔业权和狩猎权分别由渔业法和野生动物保护法规定。离开了法律的规定,准物权便没有存在的空间。

简单的结论是,在我国现行法律体系中并没有准物权制度;法律学者们所说的准物权,其实是对现行法律已经规定的矿业权、水权、渔业权、狩猎权等民事权利的理论概括。公房承租权,并不在法学界所说的准物权的范畴之内。

二、公房承租权被当成准物权的实践和理论缘起


可以认为,公房承租权被指认为准物权的过程,其实是应用法学理论被现实的功利取向粗暴捆绑的过程。简单地讲,是法律实务中的应急之需和应用法学理论的供应不足,共同催生了把公房承租权当成准物权的错误思想。

最初发生的是公房承租权流转的解禁。公房租赁本来是计划经济和配给制的产物,但随着商品经济的兴起和住房商品化的发展,受商品房交换观念和住房需求层次分化等因素的共同影响,公有住房租用领域因交换、偿债等原因逐渐出现了流转现象。在这种背景下,上个世纪八十年代,不少地方的立法、行政机关纷纷制发规范性文件,从制度上为公房承租权的流转解除了禁锢。

之后是房屋拆迁、征收补偿。随着城市改造、更新的加快,围绕公有住房拆迁、征收补偿款引发的争议日渐突出。此时,公有住房的福利属性及其背后的低工资、高福利分配制度,以及不少公房承租人为居有定所而客观存在的对被拆除房屋补偿资金的依赖,实际上成了相关司法机关不得不妥为因应的“社会效果”方面的重要问题。

最后是相关理论与制度供应的不敷使用。因公房承租权问题具有地方性和阶段性特征,研究和规范公房承租权的任务历史性地落到了地方的身上,而地方在处理这项工作时又表现出了注重公法意义上的管理秩序、忽视私法意义上的私权保护的倾向。这使得与公房承租权相关的不少实体和程序方面的法律问题,在制度上和理论上一直处于缺失或者悬而未决状态。公房承租权领域中的生存权、准物权之类的似是而非的概念,也正是在这种情况下横空出世的。

三、为什么公房承租权不是准物权(一)


要讲清楚为什么公房承租权不是准物权,最为简明、直接的回答其实是:法律没有将公房承租权规定为物权的种类。

在财产法中,法学理论和立法实践均坚持民事权利由物权和债权二者组成的两分法;在物权、债权之外,没有第三类财产权。因此,要研究公房承租权到底是不是准物权,我们只需从物权的角度来考察公房承租权,而没有必要将讨论引入不可知论的歧途。

民法典第116条规定,物权的种类和内容,由法律规定。这可以说是物权法定原则的内核。物权法定原则要求,除了法律以外,任何组织(包括审判组织)和个人均不得创制、认可新的物权。物权法和其他(物权法意义上的)特别法规定的所有权、矿业权、水权、国有建设用地使用权、各种担保物权等等,无不如此。这是从物权的种类角度来说的。

从权利的内容的角度来看,根据物权法定原则,物权的内容同样只能由法律规定,不允许当事人自由创设和改变。把公房承租权当成准物权的观点认为,公房承租权这种准物权的内容,是承租人对其所承租公房的占有、使用、收益和处分的权利;或者说是承租人对其所承租公房的占有、使用和收益权,但不包含处分权。这其实是典型的偷换概念。

我们知道,对标的物占有、使用、收益和处分权,乃是物权法律对于所有权的权能的规定。而按照“物权的种类和内容由法律规定”的物权法原则,所有权之所以能包含这些内容,其根本原因在于物权法对所有权权能的具体规定。反过来看,物权法并没有赋予公房承租权或者任何别的财产权以占有、使用、收益和处分的权利内容。


显然,持公房承租权准物权论的观点其实是把公房承租权当成了另一种所有权;用准物权来给这种伪物权命名,不过是企图在法理上能够鱼目混珠、蒙混过关而已。

四、为什么公房承租权不是准物权(二)


事实上,在公房租赁关系中,出租人、承租人双方也并没有转移公房所有权全部或者其主要权能的合同目的。

在早期的配给制环境下,分配住房的目的只是将房屋交给承租人居住使用,出租方和承租方均没有转移标的房屋所有权或者其内在的权能的想法。房改之后,政策允许转租、允许公房承租权流转了,但租赁关系双方不改变租赁房屋所有权的本意和意思表达无疑依然是坚定和明确的:出租方与承租方既没有改变房屋租赁这种合同之债的性质的意思表示,国家法律和公有财产管理制度也不会容许这种改变实际发生。因此,在公房租赁关系中,出租方与承租方的财产关系的格局和内容,与普通租赁合同其实并不存在本质性的区别。

按照合同法和民法典的定义,租赁合同乃是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。也就是说,在租赁合同关系下,有时并不涉及租赁物的转移占有问题。这大概是因为,有些租赁合同(如广告位)并不涉及租赁物占有权的转移。

值得重视的是,即使是法律已经规定的承租人对租赁物的使用和收益权,也不过是合同债权性质的相对权;它们不属于绝对权范畴的概念,与构成所有权内容的使用、收益权利也不是等同关系。这主要是因为——正如民法典第465条第二款所说的——合同“仅对当事人具有法律约束力”。[iii]

还可以从公房承租权准物权论者大肆宣扬的占有权入手,把问题讲得更深入一些。

权威法学理论认为,以民事权利的效力范围为标准,民事权利可分为绝对权和相对权。其中,绝对权是指无须通过义务人实施一定的行为即可实现,并可以对抗不特定人的权利;相对权则是指必须通过义务人实施一定的行为才能实现,只能对抗特定人的权利。[iv]

公房承租权准物权论者所说的占有权,显然是从绝对权的意义上讲的,否则就失去了在这里讨论的意义。但按照“物权的种类和内容由法律规定”的法律原则,绝对权意义上的占有权只有在两种情况下始得成立:其一是法律的直接规定,如民法典第240条关于所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利的规定;其二,是占有状态已经实际发生的法律事实,如民法典物权编第五分编关于占有的规定。除此之外,在法律上并不存在其他的具有绝对权性质的占有权。

租赁合同的订立和履行,与绝对权上的占有权毫无关系。这不仅是因为合同债权的相对权性质,更因为物权法已经将合同法意义上的占有问题从物权法中的占有制度的适用范围中加以排除——民法典第458条规定:基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。该规定所说的,就是这个道理。

显然,把公有住房承租权当成准物权,不仅违反物权法定和一物一权的物权法基本原则,其在法理上也丝毫站不住脚。

五、公房承租权的法律本质分析


作为一种来源于房屋租赁契约的财产权利,公房承租权无疑具有合同债权的属性。这个道理,无需本文赘述。

与其他财产租赁相比,公房承租权还有两个方面的特征:其一是对租赁关系的行政审批;其二是在征收拆迁情事下,地方政策和地方行政机关允许承租人参加到房屋补偿款的分享。

公房租赁审批不属于物权登记范畴,它不具有创设或者改变既有物权关系的任何法律效果。这个道理,恐怕也相当简单明了。

从历史上看,公房承租权的取得,其实是公共管理机关授予特定社会成员住房福利的过程,这与今天的公租房准入本质上并没有什么两样。在这种住房福利的授、受关系中,公共管理职权具有一般行政职权所具有的强制性、单方性和优先性,授、受双方之间并非是平等主体之间的民事关系,因此,公房承租权行政审批其实是公法领域的范畴,不属于民事法律调整的范围,它与民法上财产权的设立和保护根本就不能混为一谈。

承租人参与房屋补偿款的分享也是如此。简言之,承租人之所以取得分享房屋补偿款的权利,同样是由于住房福利政策和公法层面的原因,而并非是民法层面的物与物的等价交换。形象地讲,它更像是受房改政策支持的对已经授予的住房福利的一种“变现”。

如前所述,许可特定社会成员以较低的价格租赁公有住房,这种许可行为本身属于公法领域的事项。而允许承租人在房屋拆除时参与房屋补偿款分享,不过是这种公房租用许可的效力在住房商品化改革条件下的自然延伸;其本质目的,是为了实现住者有其屋及平稳推进房改的社会管理目标,而不是民法上的物与物的价值交换。

因此,从本质上讲,承租公房及参与分享补偿款其实都是以住房政策依据、以行政行为的实施为前提的一种资格权性质的权利,它受公法而不是私法调整——这就是公房承租权法律性质的另一面。

显然,公房承租权其实是一种私法上的权利与公法上的权利混合而成的复合性权利,简单、机械地套用民法领域现有的概念,并不能准确揭示问题的本质。

六、租赁公有住房与租赁非住宅公房的区别


在公房租赁问题上,还需注意公有住房与非住宅公房在政策上的差异性。这种差异性首先表现在租期上。根据我们的观察,用于公有住房的租约一般不会设定租期;公有住房租赁政策还规定,在登记的承租人身故后其共同居住的成年亲属可以续租。非住宅公房租赁不仅要求设定租期,也没有牵涉关系人续租的制度安排。另外,在承租人是否参与房屋补偿款分享问题上,二者也应存在显著的区别。

可以认为,产生这种区别的原因,主要在于住房属于必不可少的生活资料,而非住宅公房则属于生产资料范畴,管理政策和房屋主管机关对于二者管理的价值目标存在本质上的区别。当然,公有住房与非住宅公房租赁政策上的区别问题不是本文关注的重点,对该问题的论述到此也就点到为止了。


注:
[i]台湾地区民法典第一条规定:民事,依法律;无法律者,依习惯;无习惯者,依法理。
[ii]参见崔建远教授《准物权的理论问题——“民商法前沿”系列讲座现场实录第105期》,载于中国民商法律网:old.civillaw.com.cn,2021年9月4日访问。
[iii]民法典第465条第二款规定:依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。
[iv]全国高等学校法学专业核心课程教材《民法》第37页,魏振瀛主编,北京大学出版社、高等教育出版社2013年9月第五版。

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