浅析新冠肺炎疫情及防控措施对房屋租赁合同的影响

这次新冠肺炎疫情是新中国成立以来，传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的重大突发公共卫生事件，冲击和影响着人们生活的方方面面，检验着我们的法治水平，考验着人们对法律的理解程度和适用能力。笔者选择日常生活中反映较多的房屋租赁这一方面，粗浅谈谈在现行法律框架下，此次新冠肺炎疫情及防控措施对房屋租赁合同产生的影响，以及不可抗力及情事变更制度的理解与适用。

一、 新冠肺炎疫情及防控措施属于不可抗力

《中华人民共和国民法总则》第180条第2款和《中华人民共和国合同法》第117条第2款均规定：“ 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，对于此次新冠肺炎疫情及防控措施是否构成不可抗力引发广泛关注，也存在争议。

2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人解答称：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

2020年2月12日，湖北省高级人民法院民二庭发布的《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》中规定：“为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。”上述意见均已认定新冠肺炎疫情及防控措施属于不可抗力。

二、不可抗力的判断和认定，与当事人能否履行合同无关

不可抗力属于客观情况，只需要对客观情况进行判断和认定，即判断新冠肺炎疫情及防控措施是否属于不能预见、不能避免并不能克服的情况。这一判断一旦作出，就具有普遍效力，所有合同当事人都有权援引不可抗力主张免责，但并不意味着所有合同当事人的主张都能成立。因为不可抗力本身并不能直接产生法律后果，只有因不可抗力不能履行民事义务，对当事人才有法律意义。

然而，从法工委及湖北高级民二庭的解答表述来看，对不可抗力的认定并非是一个单纯对客观情况的判断，似乎认为新冠肺炎疫情及防控措施仅仅对不能履行合同的当事人属于不可抗力，将当事人不能履行合同作为成立前提。如此一来，则将对不可抗力本身的判断与因不可抗力不能履行合同而免责，这两个层面的问题混为一谈。判断和认定新冠肺炎疫情及防控措施是否属于不可抗力，与能否履行合同无关，不应以当事人能否履行合同为前提，否则因果倒置。以地震为例，自然灾害客观上就是不可抗力，不能仅仅认为只有致使不能履行合同的地震才是不可抗力，否则将改变不可抗力的定义。不可抗力在前，是否能履行合同在后，不可抗力是因，履行能否是果。不可抗力对有的合同当事人来说，会导致不能履行合同，但是对有的合同当事人来说，并不影响合同的履行。构成不可抗力，并不必然可以免责，还要看是否因“不可抗力”不能履行民事义务。  

因此，此次新冠肺炎疫情及防控措施对包括房屋租赁合同在内的所有的合同当事人来说，均可以主张不可抗力。不过，对履行合同没有影响的当事人而言，这里的不可抗力没有法律意义，无法实现其免责的抗辩主张。

三、 不可抗力对房屋租赁合同履行的影响——变更与解除

（一） 不可抗力发生于合同履行过程中，对承租人会产生影响

《中华人民共和国合同法》第212条 规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”。房屋租赁合同系租赁合同，属于继续性合同，非一次给付可完结，而是继续地实现，其基本特征系时间的因素在债的履行上居于重要地位，已经被受领方享用标的物效益，是不能返还的，也就不能恢复原状。出租人义务是交付租赁物，权利是收取租金，承租人义务是支付租金，权利是对房屋占有、使用。现实中，争议较大的，系正在履行过程中的房屋租赁合同。

对于出租人而言，其已经交付了房屋，即已经履行了合同义务，即便发生了新冠肺炎疫情及防控措施这一不可抗力事实，但是在合同尚未解除前，出租人依旧在履行租赁合同，不存在“不能履行合同”的情形。既然没有违约行为，也就不存在免责的问题。所以对出租人来说，并无影响。

对于承租人而言，则有所不同。承租人已经占有房屋，具有依约支付租金的义务。则可能会存在以下两方面问题：第一、损失负担问题，承租人因为新冠肺炎疫情及或防控措施影响，无法再使用房屋，无法及时行使合同权利。或者虽然商业用房可以使用经营，但是收益发生重大减损，不足以支付租金。如承租人继续依约支付租金，将独自承担租金损失（房屋空置损失）。第二、责任承担问题，不管承租人能否使用房屋，因新冠肺炎疫情及防控措施的影响，行动受限、收益减少，可能无法按时、足额支付租金，从而产生迟延履行的违约责任。

（二）如继续履行不影响合同目的实现，可根据公平原则处理损失负担问题——变更

（1）在不可抗力情况下，不宜再适用情事变更规则

我国《合同法》并没有规定情事变更规则，该原则是通过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条确立的。该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该规定，排除了情事变更在不可抗力情况下的适用。因此，在新冠肺炎疫情及防控措施已经被确定为不可抗力之后，不宜再适用情事变更规则。

（2）在不可抗力情况下，建议直接适用公平原则

实际上，情事变更规则的核心处理依据，依然是公平原则。只是情事变更规则将不可抗力这一客观事实排除在适用条件之外。因此，如果因为不可抗力，继续按照原合同履行，对于一方当事人不公平，那么在情事变更规则无法适用情况下，只能直接适用公平原则予以调整。

（3）对房屋短期无法使用等情形，不影响合同目的实现的，根据公平原则变更履行

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（失效）规定：“三、依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件。（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。” 。2020年2月17日，最高人民法院下发《关于认真贯彻落实中央全面依法治国委员会第三次会议精神切实做好防控新型冠状病毒感染肺炎疫情期间审判执行工作的通知》，其中，在民事方面，突出强调依法平等保护各方当事人合法权益、服务保障疫情防控大局、维护经济社会发展的理念，坚持多元化解和诉源治理，强调人民法院要积极引导当事人调解协商、互谅互让、共担风险、共渡难关，有效化解矛盾纠纷。

2020年2月10日，浙江省高级人民法院民事审判第一庭发布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》中规定：“二、依法妥善审理有关合同纠纷案件之7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。” 

笔者完全同意上述规定的处理意见，承租人由于新冠肺炎疫情及防控措施这一不可抗力事实，导致短期无法使用房屋或者营收发生重大减损，是不可归责于承租人、出租人的原因所致。如果还要求承租人按照原合同支付租金，明显不公平，应根据公平原则视不同情况适当延长租期、减免租金，从而合理分担因疫情防控导致的不利后果。因房屋租赁合同租期一般较长，此时并不导致无法实现合同目的，不应支持解除合同，从而稳定合同关系。

（三）如不可抗力致无法实现合同目的，可以解除合同，从而消灭合同义务——解除

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的，承租人如因新冠肺炎疫情及防控措施这一不可抗力事实，导致出现长期无法使用房屋或者无法使用期间占合同租期较多等情形，致使不能实现合同目的的，可以根据该规定，解除合同，从而消灭合同义务，免除履行责任。

根据房屋租赁合同继续性的特点，已经履行的部分在合同解除后是无法恢复的，只需要对于合同解除前因不可抗力造成的损失，依然适用公平原则处理即可。此时，违约责任依旧可以适用不可抗力免责条款，予以免除。

四、该不可抗力对房屋租赁合同承租人违约责任处理的意义——责任免除

（一）金钱债务一般不适用于不可抗力免责条款

《中华人民共和国民法总则》第180条第1款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。” 《中华人民共和国合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。” 

根据上述规定，只有在因不可抗力不能履行合同义务的情况下，才可能免除或者部分免除违约责任。除了要求存在不可抗力这一事实，还需要不能履行合同，且两者之间应当存在因果关系。

对房屋租赁合同而言，尽管新冠肺炎疫情及防控措施导致有的承租人无法使用房屋，不能行使和实现合同权利，但并不必然导致承租人不能履行支付租金的合同义务，租赁合同期限往往较长，而疫情及防控措施只是暂时的、短期的。事实上，绝大多数承租人在疫情防控期间是能够支付租金的。换句话说，疫情及防控措施这一不可抗力的事实，可能直接导致承租人收益的减少，但并等于承租人不能履行支付房屋租金的合同义务。根据民法原理，金钱债务不存在履行不能的问题，房屋租金作为金钱债务，一般也不适用不可抗力免责条款。如果承租人能履行支付义务，却拒不支付房屋租金，依然可能需要承担违约责任。

（二）金钱债务在迟延履行条件下，仍有适用不可抗力免责条款的空间

事实上，不可抗力免责制度背后的法理基础就是公平原则。对金钱债务而言，尽管不可抗力不会造成根本不能履行，但是受不可抗力之影响，很有可能造成债务人迟延履行。如果一概否定不可抗力免责条款的适用，将无法更好地化解纠纷。

前文已经提到，就房屋租赁合同承租人来说，受到新冠肺炎疫情及防控措施影响，可能因自身染病被隔离治疗而行动受限、商铺无法经营而失去收益，能够经营，收益也可能减少，进而无法按时、足额支付租金，产生迟延履行的违约行为。虽然其中有些违约行为与不可抗力之间的因果关系并不直接或紧密，的确情有可原，但如果排除不可抗力免责条款的适用，将有违公平。所以对于这部分承租人来说，依然可以主张不可抗力免责，但需要根据不可抗力的影响程度，部分或者全部免除迟延履行期间的违约责任。

（三）当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任——例外规定

如果在新冠肺炎疫情及防控措施之前，承租人应当支付疫情防控期间的租金却没有支付，在其迟延履行之后，发生了该不可抗力，不能免除违约责任。因为此时承租人存在过错，归属于承租人的原因所致，承租人依然应当承担逾期付款的违约责任。

五、因不可抗力不能履行合同，违约方应当履行通知义务和证明义务，非违约方应当履行减损义务

《中华人民共和国合同法》 第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。” 第119条规定：“ 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”

因不可抗力发生合同履行障碍时，债务人应基于诚实信用原则及时通知债权人，并在合理期限内提交发生不可抗力事实的证明。对方应当采取适当措施防止损失的扩大。在房屋租赁合同中，承租人如果因为疫情及防控措施，无法及时足额支付租金，应当及时通知出租人并准确提供受到不可抗力影响的证明，以免扩大给出租人造成损失。同时，出租人应当履行减损义务，采取措施防止损失扩大。

六、从非继续性合同中准确掌握不可抗力免责规则的法律适用

（一）非继续性合同（一时性合同）是不可抗力免责条款主要适用对象

与房屋租赁合同这类继续性合同不同，非继续性合同（一时性合同）的特征是一次性交易，最典型的是买卖合同。在这类合同中，对于非金钱债务一方来说，因不可抗力不能履行合同，是大概率事件，所以也是不可抗力免责条款主要适用对象。

（二）“因不可抗力不能履行合同”中的“不能履行”有多种可能

法律并没有规定“不能履行”的具体内涵或者外延，只能通过上下文来对“不能履行”进行理解。其下文为“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，根据下文的表述理解，“不能履行”应当不止一种情形，而是多种情形。也就是说不可抗力对不行履行的程度和方式的影响是多样的。对非继续性合同存在如下可能：完全（根本）不能履行、部分不能履行、暂时不能履行等。

（三）不可抗力导致不能履行合同的原因力也是有区别的

“根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任” 还意味着造成不能履行的原因可能是多样的，不可抗力并不一定是唯一原因，不可抗力既有可能是主要原因，也可能是次要原因。因此，在个案当中应当准确查明导致不能履行的各种原因，根据不可抗力与合同不能履行之间的因果关系及原因力大小，结合案件情况，按照原因与责任相适应原则，部分或者全部免除违约责任。

（四）不可抗力不能履行合同，免除的责任是违约责任——与解除制度有区别

《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 这里的“免除责任”中的“责任”范围是什么，除了狭义违约责任（赔偿损失），是否包括履行责任（合同义务），不少人存在误解。这里的责任仅仅只是违约赔偿责任，不包含合同履行责任。在我国合同立法模式下，既规定了因不可抗力不能履行合同而免责的内容，也规定了因不可抗力不能实现合同目的而解除的内容，两者解决的问题不同。前者是解决不可抗力导致违约责任（损害赔偿）的免除问题，后者则是解决不可抗力导致合同义务消灭（履行责任免除）的问题。但是两者均无法解决继续按原合同履行对一方不公平的问题，即合同变更的问题。

（五）从旅游合同纠纷司法解释认识不可抗力的影响与法律适用

《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第13条第1款规定：“因不可抗力等不可归责于旅游经营者、旅游辅助服务者的客观原因导致旅游合同无法履行，旅游经营者、旅游者请求解除旅游合同的，人民法院应予支持。旅游经营者、旅游者请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。旅游者请求旅游经营者退还尚未实际发生的费用的，人民法院应予支持。”该款规定十分清楚，因不可抗力导致根本不能履行合同，通过解除合同消灭合同义务（免除履行责任），通过不可抗力免责条款，免除了违约责任。

《最高人民法院关于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题的规定》第13条第2款规定：“因不可抗力等不可归责于旅游经营者、旅游辅助服务者的客观原因变更旅游行程，在征得旅游者同意后，旅游经营者请求旅游者分担因此增加的旅游费用或旅游者请求旅游经营者退还因此减少的旅游费用的，人民法院应予支持。”根据该款规定，如果不可抗力并未导致根本不能履行（合同目的无法实现），可以变更履行，只需要根据公平原则，由双方分担因此增加的成本。

（六）《民法典草案》对情事变更的修正，将可以解决直接适用公平原则的困境

以房屋租赁合同为例，新冠肺炎疫情及防控措施这一不可抗力事实，导致很多承租人无法使用房屋。但无法使用是短期的，对一般房屋租赁合同的租期而言，占比也是较小的，通常不会导致合同目的无法实现，也就不能享有法定解除权。而不可抗力免责制度，只能解决迟延支付租金的违约责任免除问题。在此情况下，如果还继续按照原合同约定支付租金，对承租人又明显不公平。这就存在合同履行变更的问题，在现行法律规定下，无法直接适用某一法律规则能够解决。唯一具有适用性的是情事变更规则，然而现行的情事变更规则却又直接排除了不可抗力的适用。

是否将不可抗力排除在情事变更的事由之外，理论界与实务界一直存在争议。《民法典草案》 第533条删除了“非不可抗力造成的”这一表述。该条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。” 笔者完全赞同该修正，如此以来，发生不可抗力时，当事人将可以根据实际需要，选择不可抗力或情事变更的法律适用，从而解决直接笼统适用法律原则的困境。

与不可抗力不同，情事变更并非法定免责事由，且只是赋予当事人请求裁判的权利，裁判机构拥有自由裁量权。不可抗力属于法定免责事由，裁判机构并无自由裁量的空间。

综上所述，此次新冠肺炎疫情及防控措施是历史罕见，属于不可抗力，但是对不同地区、不同行业、不同类型合同的影响并不相同，在法律适用上，应当具体案件具体分析，准确加以适用。不可抗力免责制度并不是万能的，不能解决所有问题，对于不可抗力造成的客观损失，继续履行造成的不公平，目前只能依赖于公平原则、风险负担或其他法律规则加以解决。待《民法典》通过实施后，必将能更好的解决人们实践中的问题。

文：得伟君尚抗疫工作党员突击队 王佳恒律师