竣工验收备案不是交房的法定条件

案情回顾：

韩某（美国国籍）于2007年6月与某房地产开发公司（以下简称开发公司）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定韩某购买开发公司开发的某山庄房屋一套，房屋价款89万元，一次性支付，2007年12月31日前交付房屋。2007年12月27日，各项专项验收合格后，开发公司通知韩某收房，韩某以开发公司未办理房屋竣工备案为由拒绝收房。2008年7月，开发公司完成房屋竣工验收备案，后韩某委托律师起诉法院要求开发公司支付违约金11万元，开发公司委托我们代理了本案。

原告律师主要观点：1、开发公司未在约定交付时间内取得竣工验收备案证，构成违约；2、合同中第九条第4项中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”包含取得竣工验收备案证。

我们认为：

一、建筑工程的竣工验收备案不是建筑工程验收合格的证明要件，不是房屋交付的法定条件。

建筑工程的竣工验收备案是指建设单位自工程竣工验收合格后，在法定期限内依法向建筑工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门提交建筑工程的竣工验收材料，建设行政主管部门验证文件齐全后，予以收讫，备份在案，以供查考的行为。

建设部制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件。

（一）工程竣工验收备案表；

　　（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

　　（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

　　（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；

　　（五）施工单位签署的工程质量保修书；

　　（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。

住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第六条“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。”

从以上规定可以看出，竣工验收备案是建设行政主管部门根据建设单位的申请，就其竣工验收合格的这一事实予以记载备份，以供查考的行为。在竣工验收备案过程中，建设单位在规定的时间内真实完整地报送竣工验收材料，即完成了自己在建筑工程竣工验收备案过程中的法定义务。而建设行政主管部门在接收到这些材料后，也只就这些材料做形式上的审查，而不做实质内容的审查，也就履行了作为一个备案机关应当履行的法定职责。即备案是工程质量监督管理的措施要求，属于监督管理范畴，是监督管理程序。建设行政主管部门不对工程质量进行认定，也不肯定和直接推翻包括建设单位在内的勘察、设计、施工、工程监理单位作出的工程质量评定成果，它只对其程序及工程质量评定过程的合法有效性进行监督认定。如果发现验收过程中有违规的情形和行为，则通过对违规行为情节的认定，从而否定其验收结果的有效性，并同时有权责令停止使用，重新组织竣工验收。如果发生了建筑工程不合格，也不是竣工验收备案所能够调整的，应由其他法律进行调整。

在现行的法律中，对建筑工程交付使用的条件都有明确的规定，即建筑工程验收合格。如《 建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。《 合同法》第二百七十九条规定：建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

即使由备案机关颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》只是对是否办理备案进行了证明，没有对房屋质量是否合格，是否可以交付等进行任何说明或评价。

综上所述，建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格而不是通过竣工验收备案。

二、 房屋建筑工程验收备案不是争议双方约定的房屋交付条件，被告在交房时未办理完毕备案手续，不影响商品房的交付。

根据建设部、国家工商行政管理局联合制定的格式化《商品房买卖合同》中关于交房的标准，提供了验收合格、综合验收合格、分期验收合格等四个选项，即交房条件除了法律规定要件外，商品房买卖双方可以约定补充交房条件，理所当然的可以约定将“办理房屋建筑工程验收备案”作为交房条件，此为民事法律原则中“意思自治”在商品房买卖合同中的体现，当事人没有约定的，根据意思自治原则的要求，法院应当尊重当事人没有约定的意思表示。但在本案中，原被告双方于2007年6月12日签订的《武汉市商品房买卖合同》中并未约定将“办理房屋建筑工程验收备案”作为交房条件，法院应当尊重当事人意思自治，认定房屋建筑工程验收备案不是房屋交付使用条件，因此房屋建筑工程验收备案不是房屋交付使用的法定条件或手续时，合同中第九条第4项中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”更不可能推出争议双方约定了房屋建筑工程验收备案为房屋交付的条件。

三、开发公司在2007年12月31日前完成了验收，符合法定的交房条件，并满足了双方约定的交房条件或要求，不存在违约行为。

根据《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《 建设工程质量管理条例》第二章第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用。” 规定中明确房屋交付使用的要件有且只有验收合格，而没有涉及到竣工验收备案，可见，工程竣工验收合格是交付使用的必备条件。2004年，国务院取消了由国家行政管理机关进行的房屋综合验收，而规定由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收。本案中，争议商品房竣工后，开发公司组织勘察、设计、施工、监理单位，以会议纪要的方式对工程进行了竣工验收，取得相关单位合格意见，工程竣工验收合格，符合法定交房条件。

且争议双方在平等自愿的基础上于2007年6月12日签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同第九条明确约定了交付期限及交付条件，即出卖人（开发公司）2007年12月31日前完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，绿化、供水、供电、排水、道路、燃气、有线电视、电信等达到使用条件要求，开发公司依约完成了消防、人防、规划、单体工程质量等验收并满足了绿化、供水、供电、排水、道路、燃气、有线电视、电信（由于燃气不需要专项验收，燃气合同即可证明燃气达到使用条件）等达到使用条件的要求，完全按照约定完成了上述交房条件，符合房屋质量、使用等要求，并在交付期限届满前送达了交房通知书，完全符合双方的约定，不存在违约行为，故原告无权要求开发公司向其支付违约金。

四、人民法院的根本职责就是化解社会矛盾，维护社会稳定，促进社会和谐，实现公平正义。违法裁判将挑起、激化群体性社会矛盾，破坏社会和谐。

《最高人民法院关于为构建社会主义和谐社会提供司法保障的若干意见》明确指出，和谐社会与人民法院工作密切相关，人民法院的根本职责就是化解社会矛盾，维护社会稳定，保障经济发展，促进社会和谐，实现公平正义。人民法院既是和谐社会的建设力量，更是和谐社会的保障力量，在构建社会主义和谐社会的进程中肩负着重大历史使命。

本案中，被告湖北莲花湖物业有限公司开发的莲花湖天瑞山庄A区已有200多户业主入住，到目前为止仅有原告提起诉讼，其他业主无论对房屋质量、户型、小区绿化还是物业管理等都满意之极，呈现安居乐业、其乐融融的和谐社会之气象，法院若误读法律，错误认定房屋竣工备案为商品房交付条件，无异于故意挑起其他200多户业主与被告之间的矛盾，将导致一定规模的群体性事件，造成极大的社会负面影响，严重破坏已经拥有的和谐与稳定。显然这与党的宗旨相悖，与人民法院的根本职责相驳，也与人民期待的公平正义、和谐稳定相离。

法院裁判：

本案开始在武汉是某区人民法院进行了两次开庭审理，主审法官要求我们进行调解结案，否则将基于保护业主的利益考量，认定合同中第九条第4项中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”包含取得竣工验收备案证。由于法律适用理解偏差较大，调解未成功，后由于原告为美国国籍，本案移送至武汉中级人民法院，法官采纳了我们的观点，驳回了原告的诉讼请求。